美的邯郸壹号院推纯别墅社区 肥乡自规局：不知道容积率多少

近日，有购房者反映，邯郸市肥乡区的美的邯郸壹号院项目，是一个纯别墅社区，其中还有不少独栋别墅。

　　邯郸壹号院：纯别墅社区

　　在位于邯郸市肥乡区九鼎广场旁的邯郸壹号院项目现场，可以看到，整个项目基本上已经是现房，从产品类型上来看，有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅和叠拼别墅。

　　邯郸壹号院小区内实景

　　通过公开资料查询了解到，邯郸壹号院位于人民路东延肥乡九鼎广场 ，500亩占地面积，33万㎡纯墅集群，一期仅有284席，建筑密度25%，绿化率达65%，容积率约为：0.35~1.2。

　　据置业顾问介绍：邯郸壹号院是美的置业合作项目，因为合作的时候，项目五证已经齐全，无法过户，所以只是在销售层面全面合作，但是后期的物业都是美的的。该项目最大的优势就是纯别墅区，光独栋别墅就有80套，但目前所剩不多，只有几套未售，双拼和联排别墅也非常好卖。项目是毛坯交房，目前已是现房，独栋别墅的单价区间是13000-16000元/平米。每套别墅都带小院，小院、露台、地下室均为赠送面积，在产权证上不体现，地下室层高是3.3米。别墅产品银行要求首付50%以上，但目前有首付分期的优惠活动，现在首付只需支付12万，剩下的首付房款，两年半付清即可，相当于美的替客户预付了首付款，还不收客户利息。

　　邯郸壹号院沙盘图

　　滞销多年 美的接手后有起色

　　据一位邯郸业内人士称，该项目最早是河北鼎鑫房地产开发有限公司拿的地，之前叫香泉璞院，从2012年就开始对外宣传销售，拿到预售证的时间是2013年1月25日。但是整个工程进度进展缓慢，销售情况也很不理想。主要原因是老板已经移民加拿大，人也不打算回国内了，国内的重心计划放在北京，邯郸也有项目，肥乡这个项目就放在那没怎么管，也卖不动。后来跟美的置业谈合作开发，美的于2018年把项目收了，改名叫邯郸壹号院。

　　美的置业接手后，按照美的的营销模式重新包装了项目，并在邯郸市东环路与丛台路东行200米路北设置了市内的展厅，利用美的在邯郸多年建设的销售渠道和媒体渠道对项目进行推广和宣传。按照置业顾问所说，美的接手后销售速度比之前快了很多，现在所剩房源不多了。

　　美的置业：千亿房企 或存违规

　　美的置业(03990.HK)成立于2004年,于2018年在香港联合交易所上市。2019年实现销售额1012.3亿元，同比增长28.1%；实现收入411.38亿元，同比增长37%；核心净利润41.77亿元，同比增长27%；毛利率31.6%，净利率10.5%；净负债率89%，加权平均融资成本为5.87%。2020年上半年实现营业收入209.36亿元，同比增长47.5%；实现毛利55.23亿元，同比增长8.5%；实现利润及综合收益23.54亿元，同比增长24.6%；实现归属于上市公司股东的净利润20.24亿元，同比增长14.4%。

　　据公开资料显示，美的置业2011年首进邯郸，于当年开发了美的城；2015年开发了美的时代城；2016年开发了美的罗兰春天、美的幸福时光、美的梧桐林语、美的果园里，合作开发了东方新城二期；2017年开发了东部美的城、美的满庭芳、美的花溪谷、西部美的城，合作开发了美的保利盛世天城，收购了拉德芳斯；2018年开发了美的悦江府、美的剑桥郡、美地置业广场、美的康德府，合作开发了邯郸壹号院、碧桂园美的东麟府；2019年开发了永年美的城、美的罗兰翡丽；2020年开发了美的锦观城；尚未开发的地块还有冀南新区2019-016地块、邯山区2020-05-4地块和2017年入股的河北兆基房地产开发有限公司地块，以及近期和天正地产合作开发的邯郸东区项目。

　　美的置业入邯已十年，开发了二十余个楼盘，在邯郸口碑较好。美的邯郸公司这十年间也升级为河北公司，后又升级为华北公司，在美的置业总部具有极重的分量。但是作为别墅社区的邯郸壹号院，或有多处涉嫌违规。

　　早在1994年的时候，国家就已经开始对别墅项目进行控制，连续5次颁发禁墅令。1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地。2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。2016年，国土资源部出台当时最严禁墅令，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。2019年4月，住房和城乡建设部下发通知，要求立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。有关部门正在制定别墅清查整治工作方案，方案确定后，各部门再推进别墅项目建设审批工作。而邯郸壹号院项目作为一个纯别墅项目，却能顺利的取得五证，跟国家的相关政策相悖。

　　按照《建筑工程建筑面积计算规范》，地下室层高在2.2m及以上者应计算全面积。根据物权法第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。邯郸壹号院赠送的地下室和小院均未计算在产权证的面积中，这些面积由开发商赠送给购房者或存违规。

　　邯郸壹号院独栋别墅赠送的小院

　　2017年12月，住建部、人民银行、银监会发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中明确规定：“房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资。”邯郸壹号院在销售过程中推出的首付分期和垫付首付的促销政策，明显有悖《通知》规定。

　　肥乡自规局：不知道容积率是多少

　　就以上问题邯郸壹号院是否存在违规，本刊分别致电了肥乡区自然资源和规划局以及住房和城乡建设局。自然资源和规划局工作人员回复说：“邯郸壹号院容积率是多少，自然资源和规划局不知道，你们去问乡里。按照国家政策是不允许盖别墅的，我们也刚推了几个别墅。至于赠送地下室和小院的问题，我把信访办电话给你，去问信访办吧。”住房和城乡建设局办公室回复说，需要跟领导汇报下再答复。截至发稿，尚未收到肥乡区住建局答复。

　　本刊将会继续关注。

转载：网易号中国资本观察